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二手房买卖为了避税做低房价,是否必然导致合同全部无效?

2017-10-17

二手房买卖为了避税做低房价,是否必然导致合同全部无效?

导读:二手房买卖过程中为了避税,会通过做低房价达到不缴少缴税费的非法目的,此行为将会侵害国家税收权益。根据《合同法》52条规定,该条款属于无效条款。但不能因该条款影响整个合同效力,其房屋交易行为属于买卖双方真实意思下达成的合意,合法有效。因此在实务中,为促进交易安全及稳定,应认定合同有效,但避税条款无效。

 

                           陈某等诉赖某等房屋买卖合同纠纷案

案情简介

 

被告赖某、邹某(反诉原告)作为出售方向原告陈某、冯某(反诉被告)及居间方房产公司签订《居间协议》原告向被告求购上海某房屋,总价为202万元,此也为被告的净到手价;税费及佣金由原告承担。原告共支付定金10万元。后,买卖双方签订了《买卖合同》,双方在合同中约定房地产转让价为155万元。同日,冯某通过银行转账方式将62万元房款转入赖某的银行账户内,赖某出具收条。冯某于该日又向赖某的银行账户转入47.94万元,赖某出具收据,内容是:兹收到买方冯某先生支付的人民币47.94万元,此款为冯某因购买涉案房屋中,卖方实际售价为202万元做低为155万元的差价和冯某在交易中应支付的个税(个人所得税)差价的款项。此款(47.94万元)不包括在买卖合同的约定价款(155万元)中。若由于做低房价,闵行区房地产交易中心不予通过而造成交易中断及产生的法律责任和其他税费增加,均由买方冯某承担。卖方所收取的购房定金10万元将不予退还。

收据落款处由赖某、冯某签名,另有居间方的经办人曹某作为见证人签名。之后买卖双方及居间方共同至房地产交易中心办理产权过户手续。房地产交易中心对上述房屋进行核价,核定的房产**价为168万元,遂拒绝以买卖合同中155万元房价办理相关税款缴纳和过户手续。此后,冯某、陈某要求以202万元房价进行交易,而赖某、邹某则认为买方做低房价逃避交易税费,应承担造成不能办理过户的相关责任,拒绝再行配合买方重新办理过户手续。双方因买卖合同履行问题发生纠纷,诉至法院。

 

 

法院判决

1. 陈某、冯某与赖某、邹某就涉案房屋买卖继续以人民币202万元的价格进行交易(202万元为赖某、邹某的到手价)

2. 赖某、邹某协助陈某、冯某办理涉案房屋产权过户手续。

 

 

法律分析

 

法院经审理认为,被告作为出售方与原告已经就买卖达成合意,即以202万元净到手价出售涉案房屋,并且所有税费由受让方承担。《买卖合同》中约定的155万元属于做低房价,规避税费的受益者是受让方原告,被告作为出让方明知行为性质又签署合同,对于未能办理过户手续双方均有过错。并且,虽然该《买卖合同》就价款做了虚假陈述,但其就202万元的房价进行交易的意思表示是真实的,因此买卖双方应当继续履行合同。但对于原告要求被告承担违约责任,偿付违约金的请求,鉴于双方均有责任,因此不予支持。

对于被告反诉要求没收原告10万元定金的请求。法院认为,首先,10万元定金于签订买卖合同时即转化为房款,因此该款项不具有定金性质。要求没收缺乏依据。其次,对于收据中注明做低房价导致房地产交易中心审核不通过造成交易中断、和其他税费增加,均由买方承担的约定,1)该约定未标明若是房产中心对合同审核未通过的处理结果;2)并且,交易中断并非交易终止,税费增加意味着税费回归正常水平。该约定本就以双方正常房价为基础;3)虽然收据中约定“10万元不予退还但是,该内容具有双层含义,a.双方继续交易,10万元由卖方收取, b.合同解除,10万元不予退还。现交易双方本就要求继续履行合同,合同法的立法目的本就是促进交易。因此在合同继续履行的情况下,反诉请求不予支持。

 

一、二手房市场现状

当前我国的二手房交易市场,涉及的税种主要有营业税、土地增值税、契税、印花税等。而在二手房买卖活动中,双方为了避税,通常会采取以下方式达到少缴税甚至不缴税的目的:

1) 形式签订虚假购房合同或者阴阳合同压低成交价格;

2) 通过私下交易或公证、赠与等进行交易取代买卖,逃避税费;

3) 与房屋交易中介、当事人、税务人员勾结规避税收;

4) 欺诈、胁迫方式订立合同;

5) 恶意串通,损害国家、集体、第三人利益

6) 合法形式掩盖非法目的等

 

二、恶意串通行为认定

根据《合同法》第五十二条之规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

如本案中,双方当事人通过做低价,导致可以少缴或者不缴税费的,属于通过串通行为损害国家利益,应当认定为导致合同无效。

恶意串通损害国家利益,并且违背了合同制度的初衷,即便是私法自治原则和合同自由原则也不能成为认定其无效的障碍。但是在本案中我们也看到,交易双方的买卖行为本身是合法的,是当事人真实意思的合意,避税条款认定无效后不影响合同其他条款的效力。即当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效;其中的避税条款是虚假的意思表示,且侵害了国家利益,认定为无效,应判定按照当事人真实的意思表示进行交易。这样的认定既符合《合同法》第56条:合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效的规定,又符合审判工作要兼顾社会效果的要求,民事审判实务中不仅要依法裁判,也要促进交易的安全和稳定,促进经济发展。

 

 



李洪华律师

金融律师(全国)服务中心 主任

高级合伙人 律师

六法治金创立者

《金融法院与金融律师实务》一书已出版发行

邮箱:lihonghua@cmlawyer.cn

办公地点:上海市浦东新区银城中路501号上海中心大厦29层